Artikelserie - Der Erwerb gewerblicher Immobilien

 
Artikelserie - Der Erwerb gewerblicher Immobilien

Einleitung

Der Markt amerikanischer Gewerbeimmobilien bietet für den europäischen Investor interessante Anlagemöglichkeiten. Ziel dieser Artikelserie ist es, einen Einblick in die Marktmechanismen, die verschiedenen Immobilienkategorien, die Risiken und die Möglichkeiten zu geben. Bei jeder Transaktion empfiehlt es sich, entsprechende Fachleute wie Immobilienmakler, Steuerberater und Anwälte zu konsultieren und auf deren Erfahrung zu vertrauen.

Unterschiede zwischen Europa und USA

Die amerikanische und europäische Gesetzgebung differiert häufig. Vieles, was in Europa als gegeben angenommen wird, muss in den USA ausdrücklich und schriftlich festgehalten werden. Gleiches gilt für bestimmte Gebräuche und Gepflogenheiten, die sich mitunter deutlich von denen in Europa unterscheiden. Wer auf dem amerikanischen Parkett also noch unbedarft ist, sollte unbedingt mit einem Immobilienmakler zusammenarbeiten. In 85 % aller Immobilientransaktionen sind zwei Makler beteiligt. Auf der einen Seite der Listing Agent (Vertreter des Verkäufers), der den Verkaufsauftrag hat, und auf der anderen Seite der Buyers Agent (Vertreter des Käufers). Der Listing Agent erhält seine Provision vom Verkäufer und teilt diese mit dem Buyers Agent. In diesem Fall hat der Käufer keine Maklerkommissionen zu bezahlen.

Bei Gewerbeobjekten sind die Kommissionen deutlich niedriger als im Wohnbereich und oftmals erhält der Makler des Käufers keine Kommission von der Verkäuferseite.

Im Gewerbebereich ist es somit empfehlenswert, mit dem Makler eine generelle Vereinbarung über die Entschädigung auszuhandeln, die vom Käufer garantiert wird. Sollte von der Verkäuferseite doch eine Kommission gewährt werden, rechnet man die ursprüngliche Vereinbarung zwischen Käufer und Käufermakler darauf an.

Wahl eines Maklers

Im Gegensatz zu den Wohnimmobilien werden die gewerblichen Objekte nicht in einer zentralen Datenbank erfasst. Viele Objekte sind offiziell gar nicht auf dem Markt. Der potentielle Käufer sollte mit mehreren Maklern sprechen und sich für denjenigen entscheiden, der den besten Eindruck macht oder der von Banken, Rechtsanwälten, Bekannten, etc. empfohlen wurde. Der Makler muss über ein großes Netzwerk an Berufskollegen, Bauträgern, Immobilienbesitzern, Investoren, Anlagefonds und institutionellen Anlegern verfügen. Hat man den richtigen Partner gefunden, genügt es mit einem einzigen Makler zusammenzuarbeiten. Ist der Makler nicht ihr exklusiver Partner, wird er sich in den meisten Fällen nicht übermässig engagiert einsetzen. Oftmals sieht man in solchen Fällen auch, dass der Kunde das gleiche Objekt mehrfach angeboten bekommt. Die gleichzeitige Zusammenarbeit mit mehreren Maklern führt erfahrungsgemäss zu Problemen und bringt nicht den gewünschten Erfolg. Der Makler muss darüber hinaus unbedingt auf gewerbliche Immobilien spezialisiert sein.

Ein Wohnimmobilien-Makler, der im gewerblichen Bereich »mitzuspielen « versucht, wird nicht ernst genommen, erhält oftmals keine Informationen und wird vielfach einfach ignoriert. Empfehlenswert ist die Zusammenarbeit mit einem so genannten CCIM (»Certified Commercial Investment Member«). Diesen Titel erhält man nach Absolvierung diverser Kurse, der Erstellung von mehreren Fallstudien, der erfolgreichen Absolvierung einer sechsstündigen Prüfung und Erfüllung weiterer Voraussetzungen (u.a. Abwicklung von einer Mindestanzahl von Transaktionen). Nur 8600 beziehungsweise 6 % aller im Gewerbebereich tätigen Makler können diesen Titel aufweisen. Eine sehr enge Zusammenarbeit sowie eine gemeinsame exklusive Datenbank mit umfangreichen demographischen Daten, Infos über abgeschlossene Transaktionen, Marktanalysen, etc. erlauben es dem CCIM, seinen Kunden weit umfangreichere Informationen anzubieten. Eine Maklerlizenz berechtigt zwar zur Vermittlung von Immobilien, ist aber in keiner Weise ein Beleg über Kenntnisse und Erfahrungen. Die Mehrheit der Makler ist in der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern tätig. Die Anzahl der auf Gewerbeobjekte spezialisierten Makler ist dagegen relativ gering. Hat sich der Käufer nun für einen Makler seines Vertrauens entschieden, so sollte er versuchen, mit diesem möglichst genau zu definieren, welche Art von Objekt er als Kapitalanlage sucht. Einen eigentlichen US-Immobilienmarkt gibt es nicht. Bedingt durch die Größe des Landes besteht eine Vielzahl lokaler und regionaler Märkte. Die Wirtschaftsentwicklung wird durch vielfältige Komponenten beeinflusst und wirkt sich auf lokaler, regionaler, bundesstaatlicher oder nationaler Ebene aus. Die Ausführungen dieses Artikels beziehen sich ausschließlich auf Florida.

Artikelserie - Der Erwerb gewerblicher Immobilien

  1. Einleitung

  2. Immobilientypen Shopping Center, Bürogebäude, Ärztehäuser, Miethäuser und Objekten mit einem Mieter.

  3. Industrie-, Lager und Werkstattbauten und Motels/Hotels

  4. Die Abwicklung des Immobilienkaufes, Beurteilung einer Immobilie, Abgabe eines Angebotes, Inhalt eines Angebotes, Prüfungszeit

  5. Die Abwicklung der Eigentumsübertragung, Finanzierungsmöglichkeiten, Informationen für die amerikanische Bank, Beurteilung durch die Bank, Kreditvergabe, Arten von Hypotheken

  6. Steuerliche Aspekte
Text: Rainer N. Filthaut, IRC International Realty Corporation
Veröffentlicht vor 4 Jahren am 19.02.2014 17:56 (CET) von
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