Der Erwerb gewerblicher Immobilien - Teil 2

 
Der Erwerb gewerblicher Immobilien - Teil 2

Shopping Center

Shopping Center können aus einem kleinen Gebäude mit mehreren Geschäften (Strip Center) bis zu einem großen Einkaufszentrum mit über 100 Läden (Shopping Mall) bestehen. Die Preise beginnen bei ca. $500.000 bis weit über $50 Millionen. Derzeit liegen die Renditen bei 6,5 bis 8,5 % und die Leerstände bei 5 bis 10%. Als Mieten können zwischen $10 und $100 pro Squarefoot und Jahr verlangt werden (= $8,97 bis $89,70 pro m² und Monat). Oftmals wird eine Mindestmiete vereinbart und darüber hinaus ein Prozentanteil der Verkaufsumsätze der einzelnen Geschäfte. Die Nebenkosten (Verwaltung, Reinigung, Unterhalt, Grundsteuern, etc.) werden normalerweise nach einem Schlüssel auf die Mieter verteilt (CAM Common Area Maintenance).

Bürogebäude (Office Buildings)

Freistehende Bürogebäude haben einen oder mehrere Mieter. Je nach Größe und Lage des Objektes, der Laufzeit der Mietverträge und der Bonität der Mieter liegen die Renditen zwischen 6,5 und 8,5%. Kleine Objekte kosten ab $500.000 während Class A (= erstklassige, große Objekte) mehrere Millionen Dollar kosten. Derzeit liegen die Leerstände zwischen 5 und 10%. Aufgrund des wirtschaftlichen Rückgangs und der vielen noch im Bau befindlichen Objekte, ist davon auszugehen, dass die Leerstandsquote ansteigen wird. Die Mietpreise bewegen sich derzeit zwischen $ 10 und 35 pro Squarefoot und Jahr (= $ 7,62 bis $ 32,03 pro m² und Monat).

Shopping Center © IRCShopping Center© IRC

Ärztehäuser (Medical Offices)

Hierbei handelt es sich um Bürogebäude, die ausschließlich von Ärzten, medizinischen Laboren und anderen Einrichtungen des Gesundheitswesens genutzt werden. Häufig werden diese Objekte entsprechend den Bedürfnissen der Mieter geplant und gebaut. Zu beachten ist hierbei, dass solche Objekte deutlich mehr Parkplätze benötigen als normale Bürogebäude. Die Mieten, Kosten, Leerstände und Renditen sind ähnlich wie bei normalen Bürogebäuden.

Miethäuser (Apartment Komplex)

Rund 70% der Amerikaner sind Eigentümer ihres Hauses oder ihrer Wohnung. Demnach ist der Markt der Miethäuser absolut konträr zu dem europäischen Markt. Bei den Mietern handelt es sich um Personen, die sich kein Wohneigentum leisten können, die nur vorübergehend eine Wohnung benötigen oder aus anderen Gründen mieten statt kaufen. Die Fluktuation ist bei Miethäusern recht hoch. Aufgrund des ständigen Wachstums in Südwest Florida bestand eine große Nachfrage nach Mietwohnungen und die Mieten zeigten eine ständig steigende Tendenz. Dieser Trend hat sich nun umgekehrt. Viele Investoren haben in den letzten Jahren Wohnungen und Häuser auf Spekulation gekauft und versuchen nun, diese zu vermieten, um die laufenden Kosten zu decken. Dieses Angebot drückt die Preise. Zudem haben wir eine Abwanderung bei der arbeitenden Bevölkerung erlebt. Das Wachstum in Florida und Südwestflorida hat sich verflacht. Bis das Überangebot an Wohnungen und Häusern nicht abgebaut ist und sich die Wirtschaft wieder erholt, dürfte das Mietpreisniveau tendenziell eher sinken oder gegebenenfalls stabil bleiben. In beliebten Wohngegenden in Strandnähe gibt es wenige Apartmenthäuser. Sofern vorhanden, werden diese als Ferienwohnungen saisonal vermietet oder als Motels betrieben. Die Mietpreise richten sich nach Lage, Ausstattung und Größe der Wohnungen sowie nach dem Angebot an Freizeitmöglichkeiten (Swimmingpool, Tennisplätze etc). Eine Wohnung mit 2 Schlafzimmern kostet zwischen $900 bis $2.000 pro Monat Miete. Als Renditen werden 7 bis 8,5% erzielt. Die Leerstände sind steigend, zudem muss mit 6 bis 8% Mietausfall gerechnet werden. Je nach Lage und Anzahl der Wohnungen liegen die Kaufpreise zwischen $500.000 und mehreren Millionen Dollar.

Shopping Center © IRCShopping Center© IRC

Objekt mit einem Mieter (Single Tenant Structure)

Die amerikanischen Firmen setzen ihre Geldmittel lieber für den angestammten Geschäftszweck ein, statt in Immobilien zu investieren. Selbst namhafte Firmen mieten ihre gewerblichen Objekte. Dies bietet interessante Anlagemöglichkeiten. Die Gebäude werden entsprechend den Vorstellungen des Mieters erstellt und dieser mietet sie dann langfristig. Gleichzeitig übernimmt der Mieter alle Unterhalts- und Reparaturkosten, Grundsteuern und übrige Kosten (sogenannte Triple net Mietverträge). Mit einem soliden Mieter und einem langjährigen Mietvertrag (normalerweise mindestens 10 Jahre) hat der Vermieter praktisch keinen Verwaltungsaufwand. Die Anfangsmiete beträgt zwischen 6 und 8% der Investitionssumme und erhöht sich eventuell in regelmäßigen Abständen. Zum Teil werden Mindestmieten mit potentiellen Erhöhungen, entsprechend den Verkaufsumsätzen, des Mieters vereinbart. Die Mietkonditionen richten sich nach der Bonität des Mieters, der Laufzeit des Mietvertrages, der Lage des Objektes und weiteren Gesichtspunkten. Von Seiten des Anlegers ist darauf zu achten, dass das Objekt nicht zu spezifisch gebaut wird, um eine spätere Vermietung an einen Dritten zu gewährleisten. Bei der Beurteilung der Rendite sollte berechnet werden, was das Objekt nach Ablauf der festen Mietdauer an Miete auf dem freien Markt einbringt, welche Umbauten getätigt werden müssen, um es überhaupt wieder vermieten zu können und mit welchen anderen Kosten (Leerstand, Vermietungscourtage) zu rechnen ist, bis ein neuer Mieter gefunden ist. Es kommt auch vor, dass Firmen ihre Immobilien nach diesem Konzept an einen Anleger verkaufen und langfristig wieder zurückmieten (Sale and Lease back).

Artikelserie - Der Erwerb gewerblicher Immobilien

  1. Einleitung

  2. Immobilientypen Shopping Center, Bürogebäude, Ärztehäuser, Miethäuser und Objekten mit einem Mieter.

  3. Industrie-, Lager und Werkstattbauten und Motels/Hotels

  4. Die Abwicklung des Immobilienkaufes, Beurteilung einer Immobilie, Abgabe eines Angebotes, Inhalt eines Angebotes, Prüfungszeit

  5. Die Abwicklung der Eigentumsübertragung, Finanzierungsmöglichkeiten, Informationen für die amerikanische Bank, Beurteilung durch die Bank, Kreditvergabe, Arten von Hypotheken

  6. Steuerliche Aspekte
Text: Rainer N. Filthaut, IRC International Realty Corporation
Veröffentlicht vor 3 Jahren am 19.02.2014 18:09 (CET) von
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