Der Erwerb gewerblicher Immobilien - Teil 4

 
Der Erwerb gewerblicher Immobilien - Teil 4

Die Abwicklung des Immobilienkaufes

Nachdem nun das gewünschte Investment definiert wurde, wird der Makler in den verschiedenen Datenbanken die aktuellen Angebote abfragen. Da viele Objekte nicht im Computer enthalten sind, wird er mit Hilfe seines Beziehungsnetzes parallel dazu weitere Angebote einholen. So wird er Berufskollegen über die Kriterien des gesuchten Objektes informieren (als CCIM geht eine solche Anfrage an alle Mitglieder). Es ist durchaus üblich den Eigentümer eines Objektes, das nicht zum Verkauf steht, zu fragen, ob er bereit ist zu verkaufen. Der Makler sollte nunmehr alle Angebote einer ersten Überprüfung unterziehen und weitere Abklärungen treffen. Bei einem Treffen mit dem potentiellen Käufer werden alle Angebote präsentiert. Die von Seiten der Verkäufermakler angegebenen Einnahmen- und Ausgabenrechnungen, Renditeerwartungen, etc. sind kritisch zu überprüfen und allenfalls zu korrigieren. Amerikanische Verkäufer und Makler tendieren zu eher optimistischen Zukunftsprognosen. Der Makler des Käufers sollte für jedes Objekt Berechnungen und Überlegungen anstellen, die es dem Käufer ermöglichen, einen realistischen Wert zu bestimmen. Die von Seiten der Verkäufer verlangten Preise sind immer Verhandlungssache und oftmals ist ein beachtlicher Spielraum enthalten.

Beurteilung einer Immobilie

Für die Beurteilung einer Immobilie ist neben Lage, Zonenplanung, Bonität der Mieter, Gebäudezustand, etc. die Rendite ein maßgeblicher Faktor. Üblicherweise wird vom Verhältnis des Kaufpreises (Purchase Price) zum Nettoertrag (Net Operating Income) ausgegangen. Der Nettoertrag ist das mögliche Mieteinkommen abzüglich Leerstände, Mietausfälle und aller Betriebskosten (inkl. Grundsteuern), jedoch vor Abzug von Schuldendienst und Einkommenssteuern. Die zuvor aufgeführten Renditen beziehen sich auf das Verhältnis zwischen dem Nettoeinkommen zum Kaufpreis. Unter CAP rate versteht man das Nettoeinkommen in % des Kaufpreises.

Beurteilung der Immobilie Beurteilung der Immobilie

Abgabe eines Angebotes

Der Käufer wird nunmehr aufgrund aller verfügbaren Information über seinen Makler ein Angebot an den Makler des Verkäufers abgeben. Dieses sollte unter dem Betrag liegen, den er bereit ist, für das Objekt zu bezahlen. In der Anfangsphase der Verhandlungen kann ein Angebot in Form einer Absichtserklärung (Letter of Intent) erfolgen, die zu einem späteren Zeitpunkt der Verhandlungen durch ein formelles Angebot in Form eines Kaufvertrages ersetzt wird. Es empfiehlt sich gegebenenfalls schon jetzt einen Anwalt und einen Steuerberater hinzuzuziehen, um die rechtlichen und steuerlichen Konsequenzen zu berücksichtigen. Mit dem Angebot wird eine erste Zahlung auf ein Notaranderkonto eines Anwaltes oder Maklerfirma geleistet. Diese Zahlung beträgt normalerweise mindestens $ 1000 (je nach Größe des Objektes) und wird bei Zustandekommen des Kaufvertrages üblicherweise auf etwa 10 Prozent des Kaufpreises aufgestockt.

Inhalt eines Angebotes

Bei der Erstellung des Angebotes ist zu beachten, dass der Verkäufer nicht verpflichtet ist, dem Käufer alle Nachteile des Objektes offen zu legen. Ideal wäre es daher, eine generelle Prüfungszeit zu vereinbaren (siehe unten). Wird ein solcher »Free Look« nicht gewährt, ist wichtig, dass im Kaufvertrag festgehalten wird, dass dieser nur Gültigkeit hat, wenn gewisse Bedingungen (zum Beispiel Höhe der effektiven Mieteinnahmen, Bestand der Mietverträge, Höhe der Betriebskosten etc) erfüllt werden. Die Gültigkeit sollte auch davon abhängig gemacht werden, ob eine Schätzung des Objektes einen Wert in der Höhe des Kaufpreises ergibt. Die Überprüfung der Bausubstanz, der Zustand der technischen Anlagen, des Daches, etc. durch einen Ingenieur sowie eine Termiteninspektion sollten weitere Vorbehalte sein. Als ergänzende Voraussetzungen können aufgenommen werden: die Erteilung einer Hypothek in einer bestimmten Höhe durch eine Bank oder den Verkäufer, die Überprüfung aller Mietverträge, die Einsicht in die Bücher des Verkäufers oder ein Rücktrittsrecht ohne jegliche Begründung während einer gewissen Zeit nach Abschluss des Kaufvertrages. In einer etwas aufwendigen Prozedur geht das Angebot nun zwischen Verkäufer, Makler des Verkäufers, Makler des Käufers und Käufer hin und her, bis alle Bedingungen von beiden Seiten akzeptiert werden. Es ist nicht üblich (und sogar verpönt), dass Käufer und Verkäufer direkt miteinander oder mit dem Makler der anderen Seite reden. Ist nun ein Kaufvertrag zustande gekommen, muss der Verkäufer dem Käufer diverse Unterlagen wie Mietverträge, Vermessungsurkunden, usw. zur Verfügung stellen.
Nutzen Sie die Prüfungszeit Nutzen Sie die Prüfungszeit
Während einer vorher bestimmten Frist (Due Diligence Period, üblich sind 30 bis 90 Tage) hat der Käufer und seine Vertreter nunmehr das Recht, alle Angaben des Verkäufers zu prüfen. Finden sich Unstimmigkeiten, so kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten (allerdings nur, wenn eine generelle Prüfungszeit vereinbart wurde oder eine der Voraussetzungen für den Vertrag nicht erfüllt wurde), eine Reduktion des Kaufpreises oder eine Korrektur der Mängel verlangen. Tritt der Käufer vom Vertrag zurück, so erhält er die auf dem Notaranderkonto liegende Anzahlung zurück. Der Kaufvertrag ist ein Meilenstein in den Verhandlungen und nicht der Abschluss wie in Europa. Dieser Unterschied führt oft dazu, dass europäische Käufer zu lange zögern und den Deal an US Konkurrenten verlieren.

Prüfungszeit

Es empfiehlt sich, für die Prüfungszeit (Due Dilligence Period) zumindest folgende Unterlagen zu verlangen und einzusehen:
  • Rent Roll
    Liste der Mieter mit Angabe der Mieten, Verrechnung der Nebenkosten, Laufzeit, Optionen zur Vertragsverlängerung, Umsatzmiete, usw. Aufgrund von Scheckkopien sollte kontrolliert werden, welche Beträge die Mieter wirklich bezahlen und ob die Zahlungen pünktlich erfolgen.
  • Tenant Estoppel Letters
    Bestätigung der Mieter über den Inhalt der Mietverträge, und dass diese rechtskräftig sind.
  • Service- und Wartungsverträge
    mit Angabe des Leistungsumfanges, der Laufzeiten und Kosten.
  • Buchhaltung des Verkäufers
    um die Angaben bezüglich der laufenden Kosten zu überprüfen.
  • Grundrisse, Lagepläne und Vermessungsurkunden
    Reglement der Eigentümergemeinschaft und deren Budgets (inkl. Nachträge)
  • Hypotheken und damit verbundene Darlehensvereinbarungen
    Sollen diese übernommen werden, so sind von den Hypothekengebern Estoppel Letter (Bestätigungen über den aktuellen Schuldbetrag, Zinssätze und Darlehensbedingungen) zu verlangen.
  • Zonenplanung, Umweltschutzbestimmungen, Bauvorschriften, Nutzungsbestimmungen
    der zuständigen Behörden, dass die Immobilie in allen Belangen den gesetzlichen Bestimmungen entspricht.
  • Bescheinigung
    der verschiedenen Behörden, dass keinerlei Pfandrechte für öffentlich rechtliche Abgaben (z.B. Grundsteuern, Wasser, Kanalisationsanschlüsse, Müllabfuhr oder sonstiges) bestehen.
  • Grundsätzlich alle Informationen und Unterlagen
    die die Angaben des Verkäufers bestätigen können.

Im Rahmen der Prüfungszeit und bei der Eigentumsübertragung fällt eine Unmenge von Papier und Dokumenten an. Es ist empfehlenswert für den europäischen Anleger, diese Unterlagen soweit wie möglich einzusehen und zumindest deren Inhalt und Bedeutung zu verstehen. Es ist schwierig und oftmals auch mit enormen Kosten verbunden, wenn nach Übertragung des Objektes Rechtsansprüche gegen den Verkäufer geltend gemacht werden sollen. Oftmals werden Vertragsklauseln so gefasst, dass Garantien und Bestätigungen des Verkäufers mit dem Datum der Eigentumsübertragung untergehen und erlöschen. Der Käufer muss alle gemachten Angaben und getroffenen Vereinbarungen schriftlich festhalten, um sich vor Überraschungen zu schützen. Auch mit guten Englischkenntnissen ist es für den Europäer nicht einfach, sich in den amerikanischen gesetzlichen Bestimmungen und Gepflogenheiten des Immobilienmarktes zurechtzufinden.

Die Mentalitätsunterschiede sind oftmals nicht offen ersichtlich und beide Seiten treffen Annahmen, die für den anderen nicht selbstverständlich sind. Nach Ablauf dieser Prüfungszeit ist der Kaufvertrag definitiv geworden. Der Käufer muss nunmehr innerhalb einer vorher bestimmten Frist den Kauf vollziehen und den Rest des Kaufpreises bezahlen. Erfüllt der Käufer seinen Teil des Vertrages nicht, so verliert er die geleistete Anzahlung. Bei Nichteinhaltung des Vertrages durch den Verkäufer kann der Käufer auf Vertragserfüllung oder Schadenersatz klagen und/oder vom Vertrag zurücktreten.

Artikelserie - Der Erwerb gewerblicher Immobilien

  1. Einleitung

  2. Immobilientypen Shopping Center, Bürogebäude, Ärztehäuser, Miethäuser und Objekten mit einem Mieter.

  3. Industrie-, Lager und Werkstattbauten und Motels/Hotels

  4. Die Abwicklung des Immobilienkaufes, Beurteilung einer Immobilie, Abgabe eines Angebotes, Inhalt eines Angebotes, Prüfungszeit

  5. Die Abwicklung der Eigentumsübertragung, Finanzierungsmöglichkeiten, Informationen für die amerikanische Bank, Beurteilung durch die Bank, Kreditvergabe, Arten von Hypotheken

  6. Steuerliche Aspekte
Text: Rainer N. Filthaut, IRC International Realty Corporation
Veröffentlicht vor 4 Jahren am 19.02.2014 18:53 (CET) von
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