Der Erwerb gewerblicher Immobilien - Teil 5

 
Der Erwerb gewerblicher Immobilien - Teil 5

Die Abwicklung der Eigentumsübertragung

Der Anwalt des Käufers wird nunmehr den ihm vom Anwalt des Verkäufers oder der Title Agency aktualisierten »Abstract« (lückenlose Dokumentation der Eigentumsrechte am Objekt) auf Rechtsmängel prüfen. Gleichzeitig wird er prüfen, ob irgendwelche Lasten, Pfandrechte, Hypotheken oder sonstige Auflassungen auf dem Objekt bestehen. Bei der Eigentumsübertragung bezahlt der Käufer den Restkaufpreis (evtl. z.T. durch Aufnahme einer Hypothek) und erhält dafür im Gegenzug eine Übertragungsurkunde (Deed). Der Anwalt oder die Title Agency sorgen dafür, dass aus dem Verkaufspreis alle Verpflichtungen, die auf dem Objekt lasten, beglichen werden. Gleichzeitig wird eine Title Insurance zu Gunsten des Käufers ausgestellt (Rechtsmängelversicherung). Alle Unterlagen werden beim County Clerk (Landkreisamt) zur Registrierung eingereicht. Das Eigentum ist somit auf den Investor übergegangen.

Finanzierungsmöglichkeiten

Für den europäischen Investor ist es nicht immer einfach, eine geeignete Finanzierung zu erhalten. Die amerikanischen Banken sind in der Vergabe von Hypotheken für gewerbliche Objekte zurückhaltend. Im Übrigen sind die Banken große Meister im langsamen Neinsagen. In den ersten Gesprächen wird oftmals ein starkes Interesse für die Vergabe der Finanzierung gegenüber dem Käufer gezeigt. Der Interessent erhält das Gefühl, dass es einfach sei, die Finanzierung zu erhalten. Im Laufe der Zeit schwindet dieses jedoch, da von Seiten der Bank immer mehr Auflagen gemacht werden.

Informationen für die amerikanische Bank

Die amerikanische Bank möchte umfassende Informationen über die persönlichen finanziellen Verhältnisse des Käufers. Diese beinhalten Kopien der Steuererklärungen, Vermögensaufstellungen, Kopien von Bankauszügen, Empfehlungsschreiben der Hausbanken, Bestätigungen über Einkünfte und Vermögen durch Wirtschaftsprüfer usw. Wird die Immobilie durch eine Firma erworben, so erwartet die Bank eine persönliche Bürgschaft des Gesellschafters.

Die Bank prüft den Wert des Objekts Die Bank prüft den Wert des Objekts

Beurteilung durch die Bank

Bei der Beurteilung der gewünschten Finanzierung prüft die Bank den Wert des Objektes, die Bonität der Mieter, die Laufzeit der Mietverträge, die Nettoeinkünfte des Objektes, die Bonität des Käufers und die Einkommensverhältnisse des Käufers. Es ist für die Bank wichtig, dass der Käufer genügend Vermögenswerte und ausreichende Einkünfte hat, um die Hypothek und die laufenden Verpflichtungen daraus abdecken zu können. Hilfreich für den europäischen Investor ist es, wenn er bereits über eine so genannte "Credit History" in den USA verfügt. Diese kann durch die Verwendung von in den USA ausgestellten Kreditkarten, Hypotheken auf Ferienwohnungen usw. geschaffen werden. Es ist für die US Bank schwierig, die Bonität und das Kreditrisiko eines im Ausland wohnenden Schuldners einzustufen. Je mehr Vermögenswerte in den USA liegen und das Finanzgebaren in den USA ersichtlich ist, desto einfacher wird die Kreditgewährung vonstatten gehen.

Kreditvergabe

Die Prozedur der Kreditvergabe ist sehr strukturiert. Bankinterne Vorschriften und gesetzliche Auflagen machen den ganzen Prozess langwierig und kompliziert. Die Hypothek für ein gewerbliches Objekt wird 65 bis 70 % des Wertes kaum übersteigen. Als maßgebender Wert gelten der Kaufpreis oder das Wertgutachten eines Experten (das tiefere von beiden). Die zwingend verlangten Schätzungen können bis zu mehreren Tausend Dollar kosten. Innerhalb von etwa ein bis zwei Wochen kann die Bank ein Loan Commitment (Hypothekenzusage) abgeben. Bis zur definitiven Erteilung und Auszahlung der Hypothek vergehen bis zu 30 Tage. Hat das Objekt nationale und/oder finanzstarke Mieter mit langfristigen Mietverträgen ist die Bank eher geneigt, eine Finanzierung zu gewähren. Bei Shopping Centern wird erwartet, dass die nationalen Mieter (= erstklassige Firmen) mindestens 65 % der Fläche mieten und deren Mieterträge den Schuldendienst decken. In den Berechnungen wird normalerweise ein Leerstand/ Mietausfall von 10 % der lokalen Mieter angenommen. Eine sehr wichtige Bemessungsgröße ist das Net Operating Income (Nettoertrag wie zuvor beschrieben). Dieses muss mindestens 125 % des Schuldendienstes (Zinsen und Tilgung) betragen.

Arten Hypotheken Arten Hypotheken

Arten von Hypotheken

Von Seiten der Banken werden verschiedene Hypotheken angeboten. Die meisten haben monatlich gleich bleibende Zahlungen, die Zinsen und Tilgung beinhalten. Der Zinsanteil sinkt von Monat zu Monat, während der Tilgungsbetrag ansteigt. Laufzeiten liegen zwischen einem Jahr und 30 Jahren. Der Zinssatz kann variabel, an einen Index oder Diskontsatz gekoppelt, oder für die gesamte Laufzeit fest sein. Wichtig ist, darauf zu achten, dass keine Gebühren oder Strafzinsen bei einer vorzeitigen Rückzahlung anfallen. Die Auszahlung erfolgt zu 100 %. Oftmals wird eine einmalige Bearbeitungsgebühr von 0.5 bis 3 % verlangt.

Banken vergeben Baukredite, Hypotheken mit variablen Zinssätzen und solche mit Zinsfestschreibungen bis zu fünf Jahren. Meistens wird eine persönliche Bürgschaft verlangt. Für Hypotheken mit Zinsfestschreibungen von zehn Jahren und ohne Bürgschaften gibt es einen anderen Markt. In diesem sind Versicherungsgesellschaften, Pensionskassen, Anlagefonds und andere institutionelle Investoren tätig. Die Kreditvergaben sind weit formeller, komplizierter und dauern länger. Durch den Bundesstaat Florida wird auf den Hypothekenbetrag eine Kapitalverkehrssteuer/ Stempelabgabe erhoben. Des weiteren verrechnet die Bank Anwaltskosten für die Erstellung der Dokumente und weitere diverse Kosten. Wie alles in Amerika sind die von den Banken geforderten Gebühren und Kosten Verhandlungssache.

Artikelserie - Der Erwerb gewerblicher Immobilien

  1. Einleitung

  2. Immobilientypen Shopping Center, Bürogebäude, Ärztehäuser, Miethäuser und Objekten mit einem Mieter.

  3. Industrie-, Lager und Werkstattbauten und Motels/Hotels

  4. Die Abwicklung des Immobilienkaufes, Beurteilung einer Immobilie, Abgabe eines Angebotes, Inhalt eines Angebotes, Prüfungszeit

  5. Die Abwicklung der Eigentumsübertragung, Finanzierungsmöglichkeiten, Informationen für die amerikanische Bank, Beurteilung durch die Bank, Kreditvergabe, Arten von Hypotheken

  6. Steuerliche Aspekte
Text: Rainer N. Filthaut, IRC International Realty Corporation
Veröffentlicht vor 3 Jahren am 19.02.2014 19:06 (CET) von
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