Der Erwerb gewerblicher Immobilien - Teil 6

 
Der Erwerb gewerblicher Immobilien - Teil 6

Steuerliche Aspekte

Wird eine Immobilie durch eine natürliche Person gehalten, so unterliegt der Ertrag den amerikanischen Steuern. Aufgrund der Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den USA und Deutschland und den USA und der Schweiz wird die Besteuerung ausschließlich den USA zugewiesen. Im Heimatland des Investors kommt allenfalls der Progressionsvorbehalt zur Anwendung. Dies bedeutet, dass der Ertrag der US Immobilie in Europa nicht besteuert wird, aber gegebenenfalls den Steuersatz im Heimatland erhöht. Auf den steuerbaren Gewinn wird der maximale Steuersatz als Quellensteuer einbehalten. Die Rückerstattung erfolgt im Rahmen der Abgabe der US Steuererklärung.

Die amerikanischen Erbschaftssteuern sind sehr hoch. Es empfiehlt sich daher, vor dem Erwerb einer Immobilie mit einem Steuerberater die entsprechenden Gesichtspunkte zu betrachten. Eine mögliche Alternative wäre der Erwerb der Immobilie durch eine US-Gesellschaft.

Der steuerbare Ertrag einer Immobilie berechnet sich wie folgt: Bruttoeinnahmen abzüglich Kosten, Hypothekenzinsen und Abschreibungen. Für die Bestimmung der Abschreibungen werden der Kaufpreis oder die Anlagekosten des Objektes aufgeteilt in Landanteil, Gebäudeanteil und Einrichtungen. Der Gebäudeanteil wird bei gewerblichen Objekten über 39 Jahre und bei Wohnobjekten über 27.5 Jahre linear abgeschrieben. Die Einrichtungen haben eine Abschreibungsdauer von sieben Jahren. Auf das Land werden keine Abschreibungen vorgenommen. Die Abschreibungen reduzieren den steuerlichen Buchwert des Objektes. Bei einem Verkauf ist die Differenz zwischen Nettoverkaufserlös und steuerlichem Buchwert steuerpflichtig. Die Einkommenssteuer für natürliche Personen liegt zwischen 15 und 35 % und für juristische Personen sowie Gesellschaften zwischen 15 bis 39 %. Sie findet ausschließlich auf die normalen jährlichen Erträge der Immobilie Anwendung.

Steuergesetze bieten interessante Möglichkeiten Steuergesetze bieten interessante Möglichkeiten

Werden beim Verkauf eines Objektes Gewinne erzielt, so beträgt die Einkommenssteuer für natürliche Personen maximal 15 % (bzw. 25 % auf wiedereingebrachte Abschreibungen). Für juristische Personen gilt dagegen die normale Ertragssteuer (siehe oben). Beim Verkauf einer Immobilie, die durch eine Person mit Wohnsitz im Ausland oder eine ausländische Gesellschaft gehalten wird, müssen 10 % des Verkaufspreises als Quellensteuer einbehalten werden. Bei Einreichung einer Steuererklärung setzt sich der Steuerbetrag fest. Die Differenz zur einbehaltenen Quellensteuer wird entweder zurückerstattet oder muss vom Verkäufer nachbezahlt werden. Reicht man keine Steuererklärung ein, so wird die Quellensteuer definitiv. Vor dem Verkauf kann eine Bestätigung der Steuerbehörde über die mutmaßliche Steuer beim Verkauf angefordert werden. Durch Hinterlegung respektive Bezahlung dieses Betrages entfällt die Pflicht zur Einbehaltung der 10% Quellensteuer.

Art. 1031 des amerikanischen Steuergesetzes bietet interessante Möglichkeiten. Verkauft man ein Investitionsobjekt mit Gewinn, so kann man den Gewinn steuerfrei in eine neue Immobilie überführt werden, sofern das neue Objekt mindestens gleich viel wie das verkaufte kostet. Es sind hier gewisse Auflagen einzuhalten. Beispielsweise darf der Verkaufserlös nie an den Verkäufer ausbezahlt werden, sondern muss auf den Notaranderkonten verbleiben. Zudem muss das neue Objekt innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf der ursprünglichen Investition erworben werden. Es empfiehlt sich einen Steuerberater oder Steueranwalt beizuziehen, da bei diesem Verfahren viele Details beachtet werden müssen.

Artikelserie - Der Erwerb gewerblicher Immobilien

  1. Einleitung

  2. Immobilientypen Shopping Center, Bürogebäude, Ärztehäuser, Miethäuser und Objekten mit einem Mieter.

  3. Industrie-, Lager und Werkstattbauten und Motels/Hotels

  4. Die Abwicklung des Immobilienkaufes, Beurteilung einer Immobilie, Abgabe eines Angebotes, Inhalt eines Angebotes, Prüfungszeit

  5. Die Abwicklung der Eigentumsübertragung, Finanzierungsmöglichkeiten, Informationen für die amerikanische Bank, Beurteilung durch die Bank, Kreditvergabe, Arten von Hypotheken

  6. Steuerliche Aspekte
Text: Rainer N. Filthaut, IRC International Realty Corporation
Veröffentlicht vor 4 Jahren am 19.02.2014 19:16 (CET) von
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